抵押貸款

　　【定義】抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產(chǎn)、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù)。貸款到期，借款者必須如數(shù)歸還，否則銀行有權(quán)處理器抵押品，作為一種補償。

　　儲蓄機構(gòu)的貸款組合中傳統(tǒng)上有一大部分是有抵押的房地產(chǎn)貸款，一般稱為抵押貸款。抵押貸款的期限通常為１５～３０年，遠比儲蓄機構(gòu)的債務(wù)的平均期限要長。這樣，利潤就要暴露于利率風險中了。當利率上升時，儲蓄機構(gòu)就需要對儲戶付出更高的利率，而其長期投資的收益率卻是相對固定的。這一問題可能是２０世紀８０年代儲貸機構(gòu)大崩潰的成因。７０年代利率節(jié)節(jié)上升時，許多銀行及儲蓄機構(gòu)的財務(wù)狀況江河日下，這使得它們更愿意承擔較高的風險，以求取得更高的收益率。然而，存款者對貸款組合所面臨的巨大風險卻關(guān)心甚少，因為存款是受聯(lián)邦存款保險公司（ＦＤＩＣ）或現(xiàn)在已不存在的聯(lián)邦儲蓄與貸款保險公司（ＦＳＬＩＣ）保障的。

　　抵押放款一方面使商品、票據(jù)、有價證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣現(xiàn)款，這對于加速資本周轉(zhuǎn)、刺激資本主義擴大再生產(chǎn)，起著一定的作用。但是，另一方面，這種貸款容易造成虛假的社會需求，是信用膨脹，助長投機活動，從而加深了資本主義條件下生產(chǎn)與消費之間的矛盾。

　　個人小額抵押貸款

　　個人定期儲蓄存款存單小額質(zhì)押貸款是指在銀行開戶存款的客戶，以所持有的未到期銀行同城網(wǎng)點的定期儲蓄存款存單作質(zhì)押，向銀行申請取得一定金額的貸款，到期歸還貸款本息的一種存貸結(jié)合業(yè)務(wù)。

　　貸款最高額度不超過質(zhì)押人民幣儲蓄存單面額的95%，以外幣作質(zhì)押的，不超過外幣存單按當日國家外匯管理局公布的外匯（鈔）買入價折成人民幣計算金額的90%。

　　企業(yè)抵押貸款

　　企業(yè)貸款對象：工商注冊的各類中小企業(yè)客戶，經(jīng)營情況良好。

　　企業(yè)貸款期限：一般為1－2年

　　企業(yè)貸款金額：10萬~50萬元

　　基本要求：

　　1、注冊于上海市的中小企業(yè)

　　2、持有中國人民銀行核發(fā)的貸款卡，無不良信用記錄

　　3、公司注冊與營運3年以上，最近一年年營業(yè)額300萬以上。

　　企業(yè)抵押貸款取消部分收費詳細資料

　　為切實減輕企業(yè)負擔，經(jīng)中國國務(wù)院減輕企業(yè)負擔部際聯(lián)席會議批準，國家計委、財政部、國家經(jīng)貿(mào)委、中國人民銀行近日發(fā)出《關(guān)於整頓企業(yè)抵押貸款收費的通知》，對企業(yè)抵押貸款收費進行全面整頓。

　　目前，中國企業(yè)在辦理抵押貸款過程中收費項目多、收費標準高，一些政府部門重復收費、亂收費，一些中介機構(gòu)藉助行政權(quán)力強行服務(wù)并收費的問題十分突出。例如，四川某絲綢集團公司在辦理一千九百六十四萬元人民幣貸款的抵押手續(xù)時共交納土地評估費、房屋評估費、鑒證費、抵押登記費、公證費、工本費等各項費用十一萬元，相當於貸款額的千分之五點六；廣西某企業(yè)用房地產(chǎn)作抵押物申請辦理二百萬元人民幣的貸款，在辦理土地登記時，被有關(guān)部門要求兩次重復評估、登記和確認，前後花費了七個月時間。

　　針對抵押貸款存在的問題，《通知》明令取消了政府有關(guān)部門收取的驗證費、查檔費、建檔費、現(xiàn)場勘察費、過期保管費、注銷費、管理費、審查費、確認費等收費項目。

　　強調(diào)，企業(yè)辦理抵押貸款過程中，除為保證貸款資金安全所必須履行的法定登記外，任何部門、單位都不得強制實施服務(wù)及收費，不得強迫企業(yè)到指定的機構(gòu)接受服務(wù)及收費。

　　加強了對中介機構(gòu)的監(jiān)管，明確規(guī)定，辦理抵押貸款需要進行評估、公證和鑒證的，應(yīng)按照「誰委托、誰付費」的原則，由委托方自行委托有資格的機構(gòu)進行評估、公證、鑒證，并適當降低了有關(guān)收費標準。

　　對企業(yè)抵押貸款相關(guān)政策界限作了進一步明確。《通知》規(guī)定，對貸款抵押物進行評估，須以與貸款規(guī)模相適應(yīng)的有效抵押物的評估金額為基數(shù)計取費用，不得采取擴大評估標的范圍或虛高估價的方式多收費；抵押物的抵押權(quán)益登記有效期限應(yīng)與貸款期限相一致。

　　在貸款期限內(nèi)，評估、公證、鑒證機構(gòu)不得再重復進行評估、公證、鑒證并收費；企業(yè)抵押權(quán)益登記期滿，繼續(xù)利用同一抵押物申請抵押貸款續(xù)期的，除工本費外，不再收取抵押物登記費。如何選擇適合自己的抵押貸款利率　　如果你正進行房產(chǎn)抵押再融資，現(xiàn)在的利率可是34年來最低的。

　　問題是，你希望貸款條件像原先一樣，還是準備選擇一種更適合你的抵押貸款。

　　固定可調(diào)利率貸款(fixed-adjustable)

　　Countrywide Home Loans的第一副總裁佩瑞(Doug Perry)說，“目前抵押再融資中最普遍的形式之一是固定可調(diào)利率抵押。”這種貸款的起始利率是固定的--這個期限可能是3年、5年或7年，此后的利率則根據(jù)市場水平定期進行調(diào)整。

　　At Countrywide, the "3-1" fixed-adjustable features interest rates in the "low fives," he said.

　　全國“3-1”固定可調(diào)利率貸款的利率在5%至5.5%之間。

　　金融出版商HSH Associates的副總裁岡賓格(Keith Gumbinger)說，這種抵押貸款的風險是，在固定利率期限結(jié)束之后，利率水平可能顯著上升。“你在前5年中省下來的錢可能在1年之內(nèi)化為烏有。”

　　然而，固定可調(diào)利率抵押貸款很合適那些還貸時間表為5至7年的家庭。

　　5/25和7/23這兩種抵押貸款前5年或7年的利息是固定的，這個期限結(jié)束后對剩馀的貸款一次性按市場利息計算。雖然這種貸款固定利率與可調(diào)利率之間的差距不大，但對頻繁更換工作的人還是很合適的。

　　15年期固定利率貸款

　　15年期固定利率抵押貸款對希望持有股票、早日還清貸款的人尤其有吸引力。這種抵押貸款在新英格蘭和紐約地區(qū)格外受歡迎，因為這些地區(qū)家庭持有股票的期限通常較長。

　　只付息貸款(Interest-only loans)

　　許多人將這種貸款當作再融資計劃的一種補充方式。

　　Priceline Mortgage的總裁馬克瑞尼(Patrick McErnerney)說，“這也許是抵押貸款中最有吸引力的產(chǎn)品之一，但似乎并沒有引起大眾的興趣。”比如，在Priceline公司貸款20萬美元，頭5年每月的分期付款為1,083美元，而標準貸款本金加利息每月為1,231美元。

　　當然，初始利率期結(jié)束后分期付款額可能增加，但有人也許希望短期內(nèi)手頭上較為寬松，而晚些償還本金。

　　Wells Fargo Home Mortgage還推出一種名為“Super Jumbo”的只付息抵押貸款項目。

　　對貸款額在27萬5000美元以上的抵押貸款，固定利率較基本利率低1%，最高不超過5.49%，固定利率期限為10年。

　　采用這種抵押貸款方式的客戶認為一定時期內(nèi)利率不會上升。

　　其它要注意的問題

　　不管你選擇何種抵押貸款，聽聽專家的建議十分有益：

　　再融資的時候必須考慮到所有的貸款成本，這不僅包括利息，還包括手續(xù)費和點數(shù)。

　　如果想省錢，可以詢問一下無成本再融資，這種方式的大部分費用都已經(jīng)計算在貸款之內(nèi)。

　　由於抵押貸款市場競爭十分激烈，你目前的貸款商應(yīng)該是你再融資的首選。為了不失去你的業(yè)務(wù)，你目前的貸款商會按市場上最優(yōu)惠的條件給你提供貸款。

　　也可考慮向Priceline、ELoan和Lending Tree等線上貸款商告貸，作為再融資的補充。例如，Priceline Mortgage提供“下浮”利率保障，一旦市場利率下降，貸款利率也將隨之下調(diào)。

　　如果你認為利率不會下降，不妨鎖定貸款的利率。鎖定利率使你在利率上升時得以保護自己的利益。但注意下浮利率貸款和鎖定利率貸款都要支付手續(xù)費。

　　【參考詞條】銀行 銀行信用