如何篩選房地產信托?近年來，房地產信托出現兩極分化：優質的房地產公司發行產品少，供不應求，而一些資質較差的房地產則變換著“馬甲”，以各種形式來融資，產品趨于細化，個人投資者如何識別這些變化多端的品種，下面小編給大家介紹一下如何篩選房地產信托?

如何篩選房地產信托：按用資階段分(1)前期拿地階段：此時開發商融資是為獲取土地，項目尚不符合銀行及信托貸款要求，一般會通過股權投資類信托來實現融資。此類項目收益較高，同時風險較大。

(2)建筑施工階段：該階段房產項目融資途徑較多，融資方式較為靈活，投資時需重點關注項目的預售情況、資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等直接影響還款來源的因素。

(3)裝修經營階段：用于成熟房產項目的升級改造或經營所需資金，常見于商業地產項目，還款來源多為商業物業的租金，需重點關注項目本身的經營情況，如：入住率或出租率、租賃合同期限、期限內經營回款等。

按房產種類分：

(1)住宅：一般來說，以項目所在地首選人口凈流入大、房產庫存較低的城市，城市內剛需型房產(小戶型)優于改善型住房(大戶型)，更優于高端住宅(洋房、別墅等)，也就是說，越容易出手的住宅越好。此外，還需關注項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。

(2)商業地產(集中商業、寫字樓等)：對前者來說，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成區域規模效應、當地經濟水平如何、人流量大小等因素。對后者來說，則主要看其招商入住率。

(3)旅游地產：指集旅游、度假、居住為一體的房產項目，需重點關注區域位置與品位，尤其是當地的氣候與人文環境。

審核項目融資方、擔保方及增信措施的質量需要重點關注融資方及擔保方的背景、總資產、凈資產、資產負債率、營業收入、對外擔保余額、各類借款兌付峰值、是否為發債主體等信息。一般來說，背景實力雄厚、資產負債率不高于70%、凈資產規模較大、連續3年營業收入遞增或保持相對穩定、凈資產規模大于對外擔保余額，則安全邊際較高，借款兌付峰值在信托到期之后、是發債主體且評級等級為AA及以上，則資質較佳。房地產信托的抵質押物多為在建房產或融資方及其關聯方股權，抵質押率低于50%為優。此外，還要注意抵質押物的變現能力、流動性及是否有警戒線設定等情況。

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