貸款買房十大常識

1、即使是等額還款，還款額度也是會變的

即使是等額還款，還款額度也是會變的；很多人認為合同約定了還貸利率，又為了方便選擇了等額還款，每個月還的錢應該是一樣的。這恰恰是一個誤區，事實上，每年的還款金額都可能不一樣。

房屋貸款利率一般有兩個因素決定：基準利率和優惠利率；

如果上一年度基礎利率發生了調整，第二年的一月，每月還款金額也會調整；

如果上一年度房貸優惠利率發生了調整，例如由七折調整到八折，每月還款金額也會發生調整。

2、如何選擇銀行

如果需要提前還款，例如有的銀行約定20%以上才允許還，太苛刻了，最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行，比較一下。這次七折優惠，工商行都2月份才給客戶享受，多收了一個月高息；小銀行一般比較快，但是需要辦信用卡等等，銀行之間是有區別的，需要好好選一選。

3、提前還款的方式和意義

一次性付清：非常好理解，歸還所有剩余貸款本金；

還款額度不變，縮短期限：比較省利息；

期限不變，額度減少，每月壓力減少，基本不省什么利息；

提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

4、提前還款的基本流程

部分還款：先去銀行預約，填張申請單，約定還款時間，將錢存入，再去銀行辦理還款即可；全部還款，進入領取房產證等流程，退保險，注銷房屋抵押等。

5、還款方式的選擇

有提前還款計劃的人事，建議選擇等息還款，第一個月還的最多，因為本金還的比較多，非常的節約利息，如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數的利息，再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當然更加省利息了。

6、每月還款額的計算

貸款合同中都會有這個公式,也就是等額還款的公式：

每月還款額=本金×月利率×（1+月利率）還款月數次冪/[（1+月利率）還款月數次冪-1]

月利率 = 年利率÷12

有一種特殊情況， 就是當一月份的時候，如果上一年度基準利率發生了調整，一月份的還款額如何計算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。

這個時候需要首先根據剩余本金，核定一個月度還款額，按照天分別計算利息，估計這個時候12月份一定是按照31天計算了，所以，調整利息，就被銀行狠狠的宰上一刀。

7、本月還款的計算

本月還款利息的計算：

本月利息 = 剩余本金 × 月利率

本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息

8、不要選擇大月提前還款

大月有31日，提前還款的利息按照日計息，算天數的時候會多算一天；

日利率 = 年利率÷360

但是一年有365天，按天計算會多交幾天利息；

另外有一個問題需要說一下，例如你的發放貸款日如果不是還貸日，發放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計算利息的。

9、房貸是最優惠的融資方式

合理負債有利于規劃個人理財，而且房貸是最便宜的融資方式，能夠房貸的時候，盡量使用房貸，讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領域，大膽投資對個人真是很重要，同時房貸也能有效的降低通貨膨脹風險，參與瓜分別人的存款行列中。

10、開始還的都是利息

有人貸款20年，每月還2000元，還了兩年，認為已經還了5萬元了，其實這種理解是十分錯誤的，開始還的都是利息，沒有多少本金，基本上也就還了2萬本金吧，所以，需要清楚的認識，剛開始還的都是本金。