【中國經營報綜合報道】當前，商品房待售存量面積處于歷史高位，去庫存已成當務之急。但也要看到，庫存積壓非一日所致，去庫存也不能畢其功于一役。要更多引入市場手段，激發房地產市場的內生動力，有效、有序地推進去庫存進程。

　　業內人士普遍認為，庫存高企是當前房地產市場面臨的重要課題，在一二線城市廣泛存在，三四線城市尤其突出。如何正確認識當前庫存過高的現狀?如何有效、有序化解當前住房存量?

　　多項樓市一攬子政策有望推出

　　本月上旬將過，離中央經濟工作會議召開的時間也越來越近，有關“四個殲滅戰”的戰術部署引發市場關注。

　　據第一財經日報報道，日前從多個信源處獲悉，習近平總書記在中央財經領導小組會議上提出的化解過剩產能，開展降低實體經濟企業成本行動，化解房地產庫存和防范化解金融風險等“四個殲滅戰”，將成為中央經濟工作會議的重要內容。而在化解房地產庫存方面，多項政策有望推出。

　　有接近高層的研究人士透露，既然定位是“去庫存”，政府調控的目的就不在于繼續助推房地產。此外，預計地方政府也將在這個過程中逐步擺脫土地財政和房地產依賴癥。他還稱：“讓房地產市場重新活絡起來，買賣流動起來才是最重要的，至于要解決多少套庫存，完全沒有這個說法。”

　　多地“松綁”樓市政策

　　數據最有說服力。據中國證券報報道，2013年9月，當時的全國商品房待售面積還只是44636萬平方米。兩年過后，這一數據已迅速增至68632萬平方米，增幅達到了53%以上。房地產市場庫存高企，特別是在三四線城市表現突出，引發房地產行業開發投資增速回落，給經濟運行帶來了一定影響。

　　今年以來，多地紛紛出臺政策，取消對房地產的各種限制條件，給樓市“松綁”。近日，四川省宣布取消限購限價，90平方米以下住房所占比重限制同時取消;甘肅省出臺25條促進房地產業發展的具體措施，包括取消商品房開發項目套型和面積限制、取消居民購買新房限定購買套數和取消異地購房限制。

　　此外，11月19日，山西省專門發布通知，取消商品房購房限制，包括取消購買商品住房套數、戶籍、年齡等限制;取消商品住房銷(預)售價格申報制度;取消對境外機構及個人在本地區購買商品住房的限制。

　　有市場人士指出，解除此前政策上的種種限制，讓房地產處于更加寬松的市場環境中，從而加快住房交易，對于去庫存以及活躍市場都有積極意義。

　　不僅如此，去庫存問題也已引起了中央層面的重視。11月份召開的中央財經領導小組會議專門提出化解房地產庫存，不久前召開的國務院常務會議也強調，要加快戶籍制度改革以帶動住房家電等消費。

　　保障房和商品房將深度銜接

　　不少分析人士認為，目前中國房地產最大的痛點正是高庫存。業內預計，未來更多刺激樓市的政策有望出臺。

　　援引第一財經日報報道，去年以來，政府已經出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調整、下調商業貸款首付比例、松綁外資進入樓市等。有分析人士對本報表示，盡管調控政策不會出現大轉向，但明年政策出現寬松是大概率事件。

　　值得注意的是，同為國家重要戰略性政策的保障房及棚戶區改造有望與樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中，李克強總理曾明確提出“把一些存量房轉為公租房和安置房”。

　　有接近高層的研究人士表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個“一石多鳥”的創新型調控思路。一方面，房地產有去庫存需要，而2015年740萬套的保障房目標，又是政府民生工程的一大亮點，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的開局之年，實現好房地產的轉型升級，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

　　目前，這一政策已經逐步進入實質性釋放階段。其中，被視為向房地產市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區改造貨幣化補償安置已陸續到位。

　　按照中央部署，國家開發銀行已經在年內累計向棚戶區改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經基本完成。從資金量來看，加上財政支持與信貸資產證券化試點所置換的額度，全部資金將達萬億元。

　　上述研究人士表示，用市場化的方式來解決供需問題，是最為有效且無后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產庫存引導到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

　　配套政策同時推進

　　在去庫存的“殲滅戰”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。

　　此前，中央政府曾提出努力實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶，這被認為是政策調控方向，將對房地產去庫存產生長久利好。目前，戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續落實過程中。

　　此外，有消息稱，相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

　　民生證券研究所執行院長管清友認為，房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，“國家住房銀行”或提上時間表。

　　引市場之力消解存量

　　去庫存或許并不能立竿見影，而是一個較為長期的過程，需要打持久戰。

　　據經濟日報報道，貨幣金融政策的走向與房地產市場關系密切。從去年的“930新政”到今年“330新政”，正是今年以來房地產市場總體上略微回暖的重要原因之一。降低首套房首付、提高公積金使用效率等政策起到了減輕一部分人的購房壓力的作用，從2014年末至今的6次降息，也大大降低了購房者的房貸負擔。因此，圍繞穩定住房消費和去庫存，進一步出臺財政、金融、稅費等政策加大對房地產市場的支持力度將成為可能。

　　“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”對于房地產市場而言也是重要的政策信號。民生證券報告顯示，從長期政策看，戶籍制度改革有望進一步推動農民進城的購房熱情，對庫存較大的三四線城市去化起到積極作用。

　　而隨著二孩政策的正式放開，市場對住房的需求預期將進一步增強，改善性需求也會隨之增多。不少業內人士預計，這一政策或許也是緩解樓市庫存壓力的利好消息之一。